Znajdź inwestycje/dewelopera w całej Polsce

Co należy wiedzieć kupując mieszkanie na rynku pierwotnym.

Co należy wiedzieć kupując mieszkanie na rynku pierwotnym.

Fot. http://www.freedigitalphotos.net

Zakup mieszkania jest zawsze poważną decyzą, której rezultaty wpłyną na jedną z naszych najbardziej podstawowych potrzeb życiowych na co najmniej kilka, jeśli nie kilkanaście kolejnych lat. Dlatego też, dokonując wyboru przyszłego lokum konieczne jest wyjątkowo spokojne podejście do planowanej inwestycji.


Spokojna kalkulacja oraz przygotowanie się do zakupu pozwoli na właściwy i rozsądny wybór zarówno samej lokalizacji jak i firmy, która będzie realizować nasze marzenie o własnych czterech kątach.

Określenie zdolności kredytowej – kredyt hipoteczny



Jeśli nie należymy do osób, które mogą sobie pozwolić na finansowanie lokum z własnych zasobów, powinniśmy uzyskać wiedzę na temat kredytów hipotecznych oferowanych przez banki. W tym celu niezbędne jest porównanie oferty przynajmniej kilku wiodących banków i konfrontacja jej z poziomem naszych dochodów.

Określenie zdolności kredytowej pozwoli na ustalenie pułapu cenowego, w jakim będziemy mogli poruszać się na rynku nieruchomości. Pamiętajmy, że zdolność kredytowa jest przez banki oceniana nie tylko na podstawie osiąganych przez nas dochodów; bank bierze pod uwagę m.in. także wszelkie dotychczasowe obciążenia takie jak inne kredyty i pożyczki, posiadane karty kredytowe czy wysokość cyklicznych opłat ponoszonych na utrzymanie.

Jeśli z jakiegoś powodu nie możemy zaangażować się w bezpośrednie kontakty z bankiem, możemy skorzystać z usług szeregu podmiotów zajmujących się profesjonalnie doradztwem bankowym. Plusem takiego rozwiązania jest przede wszystkim natychmiastowa informacja o ofercie kliku banków, a także weryfikacja zdolności kredytowej według procedur bankowych, z uwzględnieniem wszelkich regulacji w tym zakresie (np. rekomendacji T Komisji Nadzoru Finansowego określającej maksymalny poziom zadłużenia w stosunku do uzyskiwanych dochodów). Zwykle też firmy pośredniczące biorą na siebie całą procedurę związaną z obsługą wniosków kredytowych.

Nabywając mieszkanie na rynku pierwotnym możemy także skorzystać z pomocy samego developera – obecnie większość z firm oferujących mieszkania na rynku pierwotnym oferuje możliwość skorzystania za ich pośrednictwem z oferty kredytowej przynajmniej jednego z banków.

Wybór inwestycji



Przed podpisaniem umowy z developerem powinniśmy sprawdzić kilka podstawowych kwestii, aby określić wiarygodność developera. Podstawowe czynności jakie możemy podjąć we własnym zakresie to przede wszystkim:
- ustalenie czy dana firma istnieje faktycznie (sprawdzenie adresu siedziby firmy developerskiej oraz posiadanej przez nią infrastruktury, weryfikacja danych developera w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) oraz w Monitorze Sądowym i Gospodarczym publikowanym przez Ministra Sprawiedliwości,

- sprawdzenie dotychczasowych inwestycji developera,

- zebranie opinii o dotychczasowych inwestycja od nabywców nieruchomości oraz od firm współpracujących z developerem (w czym pomocne będą fora internetowe)

- porównanie zapisów planu zagospodarowania terenu z warunkami inwestycji (ustalenie, czy realizowany budynek lub osiedle odpowiada zapisom planu zagospodarowania ustalonego przez samorząd)

- zapoznanie się z dokumentami nieruchomości oraz samej budowy, w tym przede wszystkim z prawomocną i ostateczną decyzją - pozwoleniem na budowę oraz z odpisem z księgi wieczystej działki, która powinna stanowić własność developera (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką np. w związku z kredytem uzyskanym przez developera na budowę, pamiętać należy o zawarciu w umowie z developerem zapisu zobowiązującego go do spłaty hipoteki przed przeniesieniem własności mieszkania oraz udziału w gruncie).

- sprawdzenie członkowstwa developera w ogólnopolskiej organizacji: Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Jeśli planujemy zakup mieszkania w inwestycji rozpoczętej przez developera po dniu 29 kwietnia 2012 r., tj. po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej „ustawą deweloperską”), możemy liczyć na dodatkową ochronę naszych interesów wprowadzoną przez ustawodawcę.

Pomimo kontrowersji na temat niektórych zapisów ustawy można przyjąć, że jest to akt prawny normujący stosunki pomiędzy developerem a klientem. Ustawa nakłada na developera wiele nowych obowiązków, do których można w szczególności zaliczyć obowiązek wydania prospektu emisyjnego zawierającego kluczowe dane o firmie i realizowanej inwestycji oraz możliwość przyjmowania przez developera wpłat od klientów wyłącznie na rachunki powiernicze prowadzone przez bank (bank wypłaca pieniądze zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji). Także umowa przedwstępna (czy też umowa developerska) mogą być zawierane wyłącznie w formie aktu notarialnego, co umożliwia np. ich wpis do księgi wieczystej nieruchomości jako roszczeń dotyczących zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

zdjecie
Fot. http://www.freedigitalphotos.net


Zawarcie umowy z developerem



Rekomendowana forma umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu to akt notarialny, dający nabywcy szersze uprawnienia w przypadku konieczności dochodzenia swoich praw – forma ta jest konieczna w przypadku umów dla inwestycji rozpoczętych po 29 kwietnia 2012 r. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego o stronę formalną zadba notariusz, należy jednak pamiętać o podstawowych elementach koniecznych dla jej ważności.

Umowa powinna zawierać w szczególności: datę i miejsce zawarcia, oznaczenie stron umowy oraz jej przedmiotu (wybudowanie oraz przeniesienie własności lokalu), wzajemne zobowiązania stron, określenie ceny oraz terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jego przekazania nabywcy, adresy do doręczeń. Umowa powinna być podpisana przez osoby do tego upoważnione (w przypadku developera - wpisane do KRS). Oczekujmy od developera, iż w umowie przedwstępnej zamieszczone zostaną także zapisy dotyczące:
- tytułu prawnego do nieruchomości,
- dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej inwestycji,
- dokładnego opisu realizowanej inwestycji wraz z opisem lokalu wraz z określeniem jego powierzchni na podstawie wybranej metody obliczenia,
- terminy realizacji kolejnych etapów inwestycji oraz terminy wpłaty należności z tego tytułu przez klienta wraz z określeniem możliwości ich przesunięcia,
- zapisy o karach za przekroczenie terminów wspomnianych powyżej,
-zapisy o zasadach gwarancji i rękojmi,
- załączniki (w tym graficzne) do umowy.

Pod względem formalno-prawnym umowa przeniesienia własności lokalu wraz z innymi prawami związanymi z lokalem (umowa ostateczna) jest skonstruowana analogicznie do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, zawiera w swej treści oświadczenie stron o przeniesieniu własności nieruchomości oraz praw z nią związanych, jak również terminy jej przekazania.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości zawsze ma formę aktu notarialnego, co jest konieczne do jej ważności. Z dniem jej zawarcia nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem. Należy pamiętać, że w przypadku korzystania przez nabywcę z kredytu bankowego na zakup nieruchomości, ostateczne rozliczenie z developerem (i związane z tym wydanie nieruchomości właścicielowi) może nastąpić kilka dni po terminie podpisania umowy – wówczas obie strony poddają się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego, na podstawie art. 777 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U Nr 43, poz. 296 z późn. zm).

Odbiór mieszkania



Umowa przedwstępna, jak i umowa przeniesienia własności powinny zawierać termin przekazania nabywcy lokalu przez developera. Przekazanie lokalu zawsze powinno odbyć się w formie protokołu, w treści którego obie strony stwierdzają zgodność lokalu z opisem zawartym w umowie i dokumentują jego fizyczne wydanie nabywcy. W przypadku zaistnienia jakichkolwiek usterek stwierdzonych przez nabywcę powinny one zostać wpisane do protokołu, co umożliwi późniejsze dochodzenie ich usunięcia z tytułu gwarancji lub rękojmi. W związku z powyższym warto na odbiór lokalu przyprowadzić ze sobą osobę o wykształceniu budowlanym, która pomoże nam w weryfikacji stanu zakupionego mieszkania.

Podstawowe akty prawne



W razie wątpliwości co do przebiegu procesu zakupu mieszkania nie wahajmy się zasięgnąć porady prawnika – jej koszt jest zawsze niewielki w porównaniu do ewentualnych możliwych strat. Poniżej wykaz wybranych aktów prawnych regulujących sprawy związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414, tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U. z 2002 r., Nr 72, poz. 665 z późn. zm.)
Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (nowelizacja i treść aktualna ze stycznia 2011 r) dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie
Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego (luty 2010 r.) dotycząca praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U Nr 19, poz. 147, tekst jednolity Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361)
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)
Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.)



Wojciech Falski
Data publikacji: 18.02.2013

Zobacz wcześniejsze aktualności

Z czego wykonać blat kuchenny?

Z czego wykonać blat kuchenny?

Blat kuchenny powinien cechować się trwałością, funkcjonalnością, ale również estetycznym wyglądem. Dostępnych jest wiel...

Warto przeczytać

Zobacz również