Znajdź inwestycje/dewelopera w całej Polsce

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Fot. http://www.freedigitalphotos.net

Na rynku pierwotnym, na mocy aktu notarialnego deweloper zwykle przenosi na nabywcę własność lokalu wraz z udziałem w gruncie i nieruchomości wspólnej, po czym odpowiednie zapisy pojawiają się w księdze wieczystej.

Na rynku wtórnym sytuacja nie zawsze będzie wyglądać podobnie: na co zwrócić uwagę i o czym przede wszystkim pamiętać kupując mieszkanie?

Czy zawsze właściciel to właściciel?



W naszych realiach często bywa tak, że sprzedającemu mieszkanie nie zawsze przysługuje prawo własności lokalu. Oprócz własności polski system prawny przewiduje inne rozwiązania regulujące prawo do nieruchomości – mieszkania w budynku wielorodzinnym. Przystępując do zakupu mieszkania na rynku wtórnym podstawową kwestią, jaką powinien sprawdzić nabywca jest to, czy osoba sprzedająca posiada prawo do oferowanego lokalu oraz czy prawo to może zostać skutecznie zbyte.

Własność – przez ustawodawcę jest określane jako podstawowe prawo rzeczowe, uprawnienie przysługujące właścicielowi względem rzeczy (np. nieruchomości) należącej do niego w taki sposób, iż w granicach prawa może rzeczą rozporządzać dowolnie. Właściciel może swoje prawo zbyć, zastawić lub w inny sposób obciążyć. Własność jest chroniona konstytucyjnie, a w razie jej naruszenia właściciel może skorzystać z ochrony sądowej. Własność nieruchomości ujawniana jest w księdze wieczystej, gdzie wpisane są m.in. dane samej nieruchomości oraz jej aktualnego właściciela.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – jest to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości mieszkaniowej, które przysługuje członkowi spółdzielni mieszkaniowej. W praktyce często jest mylone lub stosowane zamiennie z prawem własności. Ograniczenie w stosunku do prawa własności polega na tym właśnie, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje członkowi spółdzielni, który przy tym odpowiada za jej zobowiązania. Prawem tym nie można także rozporządzać bez ograniczeń – np. na zmianę przeznaczenia lokalu musi wyrazić zgodę spółdzielnia. Prawo to może być wpisane do księgi wieczystej i korzysta z ochrony sądowej, podobnie jak własność jest dziedziczne i zbywalne. Prawo to możne zostać przekształcone w prawo własności.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – określane jako prawo ułomne, przysługuje wyłącznie osobie fizycznej (lub współmałżonkom) nabywane od spółdzielni mieszkaniowej po wniesieniu wkładu mieszkaniowego, na podstawie umowy. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie jest dziedziczne, tzn. wygasa z chwilą śmierci osoby uprawnionej, nie można go też zbyć. Prawo to może zostać przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (odpłatnie) lub we własność (po wykupieniu mieszkania).

zdjecie
Fot. http://www.freedigitalphotos.net


Lokal komunalny – lokal będący własnością jednostki samorządu terytorialnego, przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, których nie stać na zakup bądź wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Osoba zajmująca taki lokal legitymuje się umową najmu z właścicielem (gminą, dzielnicą lub miastem). Prawo do lokalu komunalnego nie może być zbywane ani obciążane, jest dziedziczne (aczkolwiek pod pewnymi warunkami). Lokal komunalny zajmowany legalnie może być przez najemcę wykupiony na własność. Zwykle jednostki samorządu terytorialnego decydując się na sprzedaż mieszkań będących w ich dyspozycji przyznają nabywcom znaczne bonifikaty.

Stan prawny i faktyczny mieszkania



Badając stan prawny oferowanego do sprzedaży mieszkania powinniśmy uzyskać od sprzedawcy informacje na temat:
- jego prawa do lokalu,
- ewentualnych obciążeń i zadłużenia,
- opłat eksploatacyjnych,
- ilości osób zameldowanych w lokalu,
- prowadzeniu działalności gospodarczej w lokalu.

Osoby poważnie zainteresowane zbyciem mieszkania oraz posiadające pełne prawo do dokonania tej czynności z pewnością będą zorientowane w obowiązkach, jakie na nich ciążą w zakresie udzielenia wyczerpujących informacji ewentualnemu nabywcy oraz ich właściwym udokumentowaniu.

Dokumenty przed transakcją zakupu



Prawo do lokalu jest potwierdzone ujawnieniem go w księdze wieczystej (własność, ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) lub w aktualnym zaświadczeniu ze spółdzielni mieszkaniowej. Kwestia ewentualnych zaległości w opłatach eksploatacyjnych również powinna zostać potwierdzona odpowiednim zaświadczeniem od zarządcy budynku. Wysokość opłat eksploatacyjnych zbywca może udokumentować przedstawiając aktualne rachunki czynszowe oraz za media.

Poza powyższymi dokumentami zbywca, najpóźniej do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu, powinien przedstawić aktualne zaświadczenie z urzędu meldunkowego o braku osób zameldowanych w mieszkaniu oraz oświadczenie (wpisane do treści aktu notarialnego) o braku działalności gospodarczej prowadzonej w mieszkaniu będącym przedmiotem transakcji. Gdy działalność taka była prowadzona konieczne jest przedstawienie zaświadczenia od odpowiedniego organu o jej wyrejestrowaniu z dotychczasowego miejsca.

Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania oraz zebranie odpowiedniej dokumentacji w tej sprawie minimalizuje ryzyko zakupu na rynku wtórnym. W przypadku, gdy z jakiejkolwiek przyczyny nie jesteśmy w stanie poradzić sobie z tym zagadnieniem samodzielnie zawsze warto poprosić o pomoc osoby, do których mamy zaufanie lub ewentualnie skorzystać z usług sprawdzonej, profesjonalnej agencji pośrednictwa. Paradoksalnie także korzystanie z kredytu hipotecznego powoduje, że zyskujemy jeszcze jedną instytucję, która zweryfikuje status nabywanej nieruchomości.

red. Wojciech Falski
Data publikacji: 04.02.2013

Zobacz wcześniejsze aktualności

Z czego wykonać blat kuchenny?

Z czego wykonać blat kuchenny?

Blat kuchenny powinien cechować się trwałością, funkcjonalnością, ale również estetycznym wyglądem. Dostępnych jest wiel...

Warto przeczytać

Zobacz również