Sprawdzenie wiarygodności developera i inwestycji
Fot.http://www.freedigitalphotos.net
Zanim podpiszesz umowę – poznaj swojego dewelopera
Weryfikację wiarygodności dewelopera realizującego wybraną przez nas inwestycję możemy przeprowadzić samodzielnie.
Dowiedz się jak najwięcej o deweloperze.
Podstawowe czynności jakie możemy podjąć we własnym zakresie to przede wszystkim:
- ustalenie czy firma istnieje faktycznie i posiada siedzibę pod adresem wskazanym nie tylko w ogłoszeniach i prospektach reklamowych ale przede wszystkim w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) oraz w Monitorze Sądowym i Gospodarczym publikowanym przez Ministra Sprawiedliwości (publikacja m.in. danych finansowych). Dostęp do danych rejestrowych dewelopera pozwoli też na ustalenie wysokości kapitału firmy, a w przypadku posiadanych przez nią oddziałów pomoże zorientować się w posiadanej przez nią infrastrukturze,
- sprawdzenie dotychczasowych inwestycji dewelopera: nie dyskryminując małych firm stawiających pierwsze kroki w budownictwie, swoje pieniądze często wolimy powierzyć podmiotom doświadczonym, mającym za sobą przynajmniej kilka zrealizowanych inwestycji (zwłaszcza w przypadku, kiedy umowa podpisywana będzie na początkowym jej etapie). Sprawdzenie dotychczasowych dokonań dewelopera pozwoli na zorientowanie się, czego możemy spodziewać się po podpisaniu umowy,
- zebranie opinii o dotychczasowych inwestycjach i współpracy z deweloperem od nabywców nieruchomości oraz od firm podwykonawczych bądź kooperantów dewelopera: dostęp do Internetu stwarza możliwość poznania doświadczeń innych nabywców mieszkań w inwestycjach realizowanych przez dewelopera, jak również często opinii firm kooperujących z deweloperem.
Należy pamiętać o selekcji opinii przedstawianych na forach – warto brać pod uwagę głównie te dotyczące konkretnie opisanych sytuacji oraz spraw mających naprawdę istotne znaczenie dla przyszłej współpracy.
red. Wojciech Falski
- sprawdzenie członkostwa developera w ogólnopolskiej organizacji: Polskim Związku Firm Deweloperskich (www.pzfd.pl): sama przynależność do organizacji branżowej nie daje oczywiście gwarancji uczciwości firmy deweloperskiej, natomiast organizacje te wdrażają wobec swoich członków własne standardy, jakimi zobowiązani są oni kierować się we współpracy z klientami. W przypadku problemów na etapie realizacji umowy z deweloperem można liczyć na pomoc w wyjaśnieniu spornych sytuacji.
Sprawdź inwestycję
Przed podpisaniem umowy z deweloperem we własnym zakresie możemy sprawdzić dokumentację inwestycji, w której zamierzamy nabyć mieszkanie.
W tym celu możemy:
- zapoznać się z dokumentami nieruchomości oraz samej budowy, w tym przede wszystkim z prawomocną i ostateczną decyzją - pozwoleniem na budowę (a także z decyzją dotyczącą oddania budynku do użytkowania, w przypadku zakupu mieszkania w inwestycji już zrealizowanej) oraz z odpisem z księgi wieczystej nieruchomości, która powinna stanowić własność dewelopera (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką np. w związku z kredytem uzyskanym przez dewelopera na budowę, pamiętać należy o zawarciu w umowie z deweloperem zapisu zobowiązującego go do spłaty hipoteki przed przeniesieniem własności mieszkania oraz udziału w gruncie),
- porównać zapisy miejscowego planu zagospodarowania terenu z warunkami inwestycji (ustalenie, czy realizowany budynek lub osiedle odpowiada zapisom planu zagospodarowania ustalonego przez samorząd). Miejscowy plan zagospodarowania jest dokumentem jawnym, dostępnym w siedzibie gminy na terenie której położona jest nieruchomość.
Zmiany w prawie w 2012 r.
Jeśli planujemy zakup mieszkania w inwestycji rozpoczętej przez dewelopera po dniu 29 kwietnia 2012 r., tj. po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) - zwanej „ustawą deweloperską” - możemy liczyć na dodatkową ochronę naszych interesów wprowadzoną przez ustawodawcę.
Ustawa ta nakłada na dewelopera kilka obowiązków, do których można w szczególności zaliczyć:
- obowiązek wydania prospektu emisyjnego zawierającego kluczowe dane o firmie i realizowanej inwestycji,
- obowiązek przyjmowania przez dewelopera wpłat od klientów na poczet ceny mieszkania wyłącznie na rachunki powiernicze prowadzone przez bank (bank wypłaca pieniądze zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji),
- obowiązek zawarcia umowy przedwstępnej (umowy deweloperskiej) w formie aktu notarialnego, co umożliwia np. wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia nabywcy dotyczącego zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu (umowy ostatecznej).
Wzmocnienie ochrony prawnej wraz z odpowiedzialnym podejściem nabywcy do kwestii weryfikacji wiarygodności dewelopera oraz prowadzonej przez niego inwestycji, ograniczy do minimum niebezpieczeństwo komplikacji na którymkolwiek z etapów zakupu mieszkania.