Umowa z deweloperem
Fot. http://www.freedigitalphotos.net
Co musi zawierać każda umowa
Najczęściej występującą w obrocie prawnym postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna . Zgodnie z art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) jest to umowa, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej (przyrzeczonej).
Rekomendowana forma umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu to akt notarialny, dający nabywcy szersze uprawnienia w przypadku konieczności dochodzenia swoich praw.
Forma ta jest już konieczna w przypadku podpisywania umów dla inwestycji rozpoczętych po 29 kwietnia 2012 r. tj. po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej „ustawą deweloperską”) W przypadku umowy w formie aktu notarialnego o stronę formalną zadba notariusz, należy jednak pamiętać o podstawowych elementach koniecznych dla jej ważności.
Umowa powinna zawierać w szczególności:
- datę i miejsce zawarcia,
- oznaczenie stron oraz przedmiotu umowy (wybudowanie oraz przeniesienie własności lokalu),
- wzajemne zobowiązania stron,
- określenie ceny oraz terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu i jego przekazania nabywcy,
- adresy do doręczeń.
Umowa powinna być podpisana przez osoby do tego upoważnione.
Jeżeli lokal mieszkalny jest już gotowy do przekazania, umowa z deweloperem może mieć od razu charakter umowy ostatecznej, co znacznie skraca cały proces inwestycji czyniąc go także bardziej bezpiecznym z punktu widzenia nabywcy (wyeliminowany zostaje czynnik niepewności związany z czasem koniecznym na realizację budowy). Umowa przeniesienia własności nieruchomości zawsze ma formę aktu notarialnego, co jest konieczne do jej ważności.
Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie z deweloperem ?
W umowie z deweloperem powinny znaleźć się zapisy możliwie szczegółowo określające przedmiot zawartej umowy oraz prawa i obowiązki stron, w tym przede wszystkim elementy dotyczące:
- tytułu prawnego dewelopera do nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja (w praktyce powinien być to tytuł własności wraz z powołaniem numeru księgi wieczystej),
- dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej inwestycji (prawomocna i ostateczna decyzja administracyjna – pozwolenie na budowę, dokumentacja techniczna inwestycji, plan zagospodarowania terenu)
- dokładnego opisu realizowanej inwestycji wraz z opisem lokalu i określeniem jego powierzchni,
- zakresu prac, do zrealizowania których zobowiązuje się deweloper (wybudowanie lokalu
mieszkalnego w określonym standardzie i wg. określonej specyfikacji wraz z infrastrukturą przynależną, taką jak piwnica czy miejsce parkingowe),
- terminy realizacji kolejnych etapów inwestycji (wraz z terminem jej zakończenia) oraz terminy wpłaty należności z tego tytułu przez nabywcę wraz z określeniem możliwości ich przesunięcia,
- zapisy o karach za przekroczenie terminów wspomnianych powyżej (kary finansowe dotyczące także dewelopera w przypadku opóźnień w realizacji umowy),
- określenie warunków odstąpienia od umowy przez obie strony,
-zapisy o zasadach gwarancji i rękojmi wraz z określeniem terminów usunięcia stwierdzonych wad i usterek lokalu,
- załączniki do umowy, w tym przede wszystkim załączniki graficzne opisujące lokal.
Klauzule niedozwolone w umowie
Zgodnie z art. 384 (1) kodeksu cywilnego klauzula niedozwolona w umowie oznacza postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie, które go nie wiążą jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść nabywca mieszkania nie miał rzeczywistego wpływu (nie dotyczy głównych świadczeń stron umowy określonych w sposób jednoznaczny). Pamiętać należy jednak, że nawet niekorzystne dla nabywcy mieszkania postanowienia umowy, jeśli zostały uzgodnione z nim przez dewelopera nie maja charakteru klauzul niedozwolonych.
Do typowych przykładów klauzul niedozwolonych stosowanych w umowach przez deweloperów należy:
- wprowadzanie waloryzacji ceny za mieszkanie w powiązaniu ze wzrostem podatku VAT,
- możliwość zmiany przez dewelopera terminów opisanych w umowie (poprzez np. jednostronną zmianę harmonogramu prac),
- zwrot środków wpłaconych przez nabywcę w przypadku rozwiązania lub odstąpienia od umowy wyłącznie w nominalnej wysokości (bez odsetek) oraz opóźnianie zwrotu środków,
- możliwość jednostronnego odbioru mieszkania lub jednostronnego stwierdzenia przez dewelopera zgodności lokalu z umową.
Przed podpisaniem umowy z deweloperem należy przede wszystkim mieć możliwość kompleksowego zapoznania się z jej treścią oraz sprawdzenia, czy proponowany przez dewelopera tekst nie zawiera zapisu, który znajduje się w katalogu klauzul niedozwolonych.
Szczegółowy wykaz klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl)
Jeżeli po podpisaniu umowy z deweloperem okaże się, że zawiera ona w swojej treści takie klauzule, należy pamiętać, że z mocy prawa nie wiążą one nabywcy lokalu (strony umowy).
W przypadku sporu z deweloperem w tym zakresie (nie uzna on racji nabywcy) należy zwrócić się do sądu rejonowego lub okręgowego o uznanie danego postanowienia za niewiążące i w procesie sądowym dochodzić swoich roszczeń, pamiętając przy tym, że brak mocy prawnej dotyczyć będzie jedynie kwestionowanego zapisu (po wydaniu orzeczenia przez sąd) – pozostałe zapisy umowy pozostają w mocy i wiążą obie jej strony.
red. Wojciech Falski