Wielka płyta - wielki dylemat. Czy warto?
Fot. http://www.freedigitalphotos.net
Czy sytuacja ta spowodowana jest wyłącznie korzystną ceną za własne M, czy też mieszkanie w „wielkiej płycie” ma dodatkowe zalety?
Czym jest „wielka płyta”?
Chociaż jej historia jest znacznie dłuższa, określeniem „wielka płyta” potocznie nazywane są budynki wielorodzinne budowane w okresie od drugiej połowy lat 50-tych, praktycznie aż do początku lat 90-tych XX w. Do budowy, która w pewnym sensie przypominała montaż, używano gotowych, prefabrykowanych elementów powstających w tzw. „fabrykach domów” – kombinatach dostarczających materiały na potrzeby budownictwa wielorodzinnego i przemysłowego.
Budynki wielkopłytowe możemy podzielić na różne rodzaje, w zależności od zastosowanego systemu konstrukcji (systemy zamknięte oraz otwarte) oraz typów samych elementów. Należy pamiętać, że technologia budowy domów wielorodzinnych ciągle ewoluowała, a nowe rozwiązania wypierały starsze.
W ogólnej świadomości funkcjonują jednakże dwa pojęcia dotyczące „wielkiej płyty”:
- w jej odmianie „klasycznej” cała konstrukcja budynku złożona była z modułów montowanych na placu budowy, wszystkie pomieszczenia oraz elewacja poddane były standaryzacji i niejako wpasowywane w elementy nośne budynku,
- tzw. „rama H”, gdzie konstrukcja nośna budynku wraz ze stropami pochodziła z prefabrykatów, natomiast ściany działowe i czasami elewacja wykonywane były tradycyjnie, przy zastosowaniu pustaków lub cegieł (podobne rozwiązania – co do idei - stosowane są w budownictwie wielorodzinnym obecnie)
Rozwój budownictwa mieszkaniowego w systemie wielkopłytowym w Polsce osiągnął kulminacyjny punkt w połowie lat 70 ub.w. W latach późniejszych, wraz z pogłębiającym się kryzysem gospodarczym, a później zmianami ustrojowymi i narodzinami indywidualnych inwestycji mieszkaniowych na podstawie zindywidualizowanych projektów architektonicznych, zainteresowanie tą technologią (masową w swych założeniach) praktycznie wygasło. Obecnie niektóre elementy technologii wielkopłytowej są wykorzystywane w budowlach komercyjnych, takich jak np. hale magazynowe.
Zalety i wady mieszkań w „wielkiej płycie”
Do zalet mieszkania w osiedlu „wielkopłytowym” z pewnością zaliczyć można dobrą infrastrukturę – lokalizację obiektów usługowych, pawilonów handlowych oraz obiektów kulturalno-oświatowych. Planowanie i budowa tego typu obiektów było wówczas integralną częścią koncepcji osiedla.
Osiedla bloków z „wielkiej płyty” zwykle były także dobrze rozwiązane pod względem planistycznym – budynki były sytuowane w odpowiednich odległościach od siebie, zapewniających zarówno względną intymność, jak i swobodny przepływ powietrza oraz możliwość zlokalizowania terenów rekreacyjnych. Koncepcję takiego posadowienia budynków można docenić zwłaszcza obecnie, kiedy jednym z głównych wyznaczników inwestycji mieszkaniowej jest jej opłacalność, a przez to komasowanie przez dewelopera na określonej powierzchni jak największej liczby lokali mieszkalnych.
Dla potencjalnego nabywcy mieszkania, nie dysponującego zasobnym portfelem, podstawową zaletą mieszkania w budynku „z wielkiej płyty” jest jednakże duża podaż ofert na rynku nieruchomości oraz atrakcyjna cena (w porównaniu z nowszymi inwestycjami). Te czynniki wpływają na fakt, że nadal bardzo duża część transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań w budynkach wielkopłytowych.
Podstawowe obawy ewentualnych nabywców mieszkań w „wielkiej płycie” dotyczyć będą przede wszystkim jakości budynków oraz mieszkań, kosztów utrzymania oraz trwałości konstrukcji.
Jeśli chodzi o ewentualne wady i niedokładności powstałe na etapie budowy oraz pierwotnego wykańczania mieszkań w budynkach wielkopłytowych, można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że w przeciągu minionych lat zostały one usunięte zarówno przez administratorów budynków, jak i samych lokatorów. Również większość instalacji w takich budynkach została wymieniona na nowsze technologicznie (np. instalacje CO, CW i gazowe). Znaczna część bloków jest także ocieplona lub w trakcie tego procesu, co pozwala zredukować koszty utrzymania mieszkań.
Nabywając mieszkanie w budynku z „wielkiej płyty” na pewno należy mieć świadomość jego określonej trwałości - budynki i budowle projektuje się bowiem z uwzględnieniem przewidywanego okresu ich użytkowania. W przypadku konstrukcji wielkopłytowych przewidywana trwałość zależy głównie od rodzaju i jakości zbrojenia oraz połączeń zastosowanych pomiędzy elementami konstrukcyjnymi (płytami). W zależności od zastosowanego typu konstrukcji, trwałość takich elementów (a co za tym idzie, także budynków) przewidywano na kilkadziesiąt do ponad 100 lat. Biorąc pod uwagę ten czynnik, zakup mieszkania w „wielkiej płycie” nie będzie inwestycją dla przyszłych pokoleń.
Oferta mieszkań wielkopłytowych na rynku nieruchomości
Podaż mieszkań w budynkach z „wielkiej płyty” jest bardzo duża. Spowodowane jest to przede wszystkim przez fakt, iż w ciągu wielu lat był to w praktyce jedyny realizowany typ budownictwa wielorodzinnego w miastach.
Mieszkania w budynkach „z wielkiej płyty” można nabyć w dość atrakcyjnych cenach. W Warszawie, w zależności od lokalizacji, ceny wywoławcze mieszkań kształtują się następująco:
1 pokojowe (od 30m2) – od około 240 tys. zł
2 pokoje (od 45m2) – od około 320 tys. zł
3 pokoje (od 60m2) – od ok. 400 tys. zł.
Bardzo często są to mieszkania nie wymagające od nabywcy większych nakładów finansowych po zakupie - są wykończone w dobrym standardzie, po wymianie instalacji wewnętrznych oraz stolarki okiennej, wyposażone w zabudowę kuchenną oraz sprzęt AGD.
Kupować czy nie?
Pytanie o zakup mieszkania w budynku wielkopłytowym pozostaje nadal otwarte. Wiele zależy od założeń, oczekiwań i możliwości ewentualnego nabywcy, a także od stanu technicznego i wizualnego budynku oraz samego mieszkania. Przed zakupem warto z pewnością zwrócić uwagę na wszelkie aspekty takiej inwestycji, np. sięgając w razie potrzeby do szczegółowych publikacji technicznych.
red. Wojciech Falski