Znajdź inwestycje/dewelopera w całej Polsce

Wspólnota mieszkaniowa - co to jest?

Wspólnota mieszkaniowa - co to jest?

fot. http://www.freedigitalphotos.net

Kupując mieszkanie od dewelopera, z chwilą podpisania aktu notarialnego nabywca staje się jego właścicielem. Często nie zdając sobie z tego sprawy, z tą chwilą staje się także członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?



Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej, w odpowiedzi na boom budowlany pierwszej połowy lat 90 XX w., wprowadziła ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Wspólnoty mieszkaniowe stanowić miały przeciwwagę i alternatywę dla spółdzielni mieszkaniowych, które do końca lat 80-tych praktycznie zmonopolizowały budownictwo wielorodzinne.

Ustawa definiuje wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości wraz z gruntem do niej przynależnym (otaczającym). Nieruchomością tą jest zwykle jeden budynek, w którym lokale te się znajdują.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej ale ma możliwość zaciągania zobowiązań (np. kredytów na remont i modernizację nieruchomości wspólnej) oraz nabywania praw (np. w związku z zawarciem umowy na wynajem części nieruchomości wspólnej). Może też występować jako strona w postępowaniach przed organami administracji oraz sądami (jako pozwana oraz jako powód np. w sporach ze swoimi członkami dotyczących zaległości we wpłatach należności eksploatacyjnych).

Jak powstaje wspólnota i jakie są jej zadania?



Do powstania wspólnoty mieszkaniowej nie jest konieczne wykonanie przez nabywcę lokalu mieszkalnego (lub samodzielnego lokalu usługowego) żadnych dodatkowych czynności – wspólnota tworzy się z mocy prawa wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu.

Do wspólnoty mieszkaniowej przystępuje się z chwilą nabycia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku i gruntu, na którym jest on posadowiony. W praktyce akt notarialny nabycia własności mieszkania wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości zawiera postanowienia dotyczące administrowania nią w określonym przedziale czasowym przez dewelopera, który wykonuje czynności zarządzające jako członek wspólnoty (do chwili zbycia wszystkich należących do niego lokali).

Podstawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest administrowanie nieruchomością wspólną (zapewnienie środków na bieżącą eksploatację oraz konieczne remonty i modernizacje oraz właściwe ich wydatkowanie i prowadzenie wymaganej prawem sprawozdawczości), która to nieruchomość służy wszystkim właścicielom, czyli częścią budynku wraz z gruntem przyległym.

zdjecie

Fot. http://www.freedigitalphotos.net


Sposoby zarządzania nieruchomością



Spośród członków wspólnoty mieszkaniowej wybierany jest jej Zarząd (obligatoryjnie dla nieruchomości liczących łącznie ponad 7 odrębnych lokali).

Zarząd wspólnoty administruje bieżącymi sprawami związanymi z eksploatacją części wspólnych budynku i reprezentuje wspólnotę w stosunkach zewnętrznych z innymi podmiotami. Do wykonania czynności przekraczających tzw. zwykły lub bieżący zarząd nieruchomością (np. podział lub zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, wybór zarządcy lub administratora) konieczne jest podjęcie uchwały członków wspólnoty.

Uchwały podejmuje się większością udziałów (każdy właściciel posiada udział w nieruchomości wspólnej określany w stosunku do powierzchni lokalu stanowiącego jego własność) w drodze głosowania lub w drodze obiegowej (zbieranie podpisów). Pamiętać należy, że Zarząd wspólnoty jest zobowiązany do zwołania zebrania członków przynajmniej raz do roku do 31 marca, w celu m.in. zatwierdzenia planu finansowego i wyboru nowych władz.

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć w drodze uchwały w formie aktu notarialnego zarządzanie nieruchomością podmiotom zewnętrznym – firmom specjalizującym się w takich czynnościach, przy czym firmy te są zobowiązane posiadać stosowne licencje lub zatrudnić osobę taką licencję posiadającą.

Bieżący zakres administrowania nieruchomością może być powierzony także (alternatywnie) administratorowi, który w imieniu Zarządu sprawuje bieżący nadzór nad prawidłową eksploatacją nieruchomości.

Zakres zarządu lub administrowania przez firmę zewnętrzną zawsze potwierdza i precyzuje umowa zawarta między wspólnotą a firmą zewnętrzną. Wynajęcie podmiotu zewnętrznego nie zwalnia jednak Zarządu wspólnoty z odpowiedzialności za zaciągane w jej imieniu zobowiązania, dlatego też istotne jest prawidłowe skonstruowanie umowy pomiędzy wspólnota a zarządcą czy administratorem. Za zaciągnięte zobowiązania wspólnota mieszkaniowa odpowiada swoim majątkiem bez ograniczeń, natomiast członek wspólnoty zgodnie z posiadanym udziałem w nieruchomości.

Prawa i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej i jej członków



Podstawowym prawem członka wspólnoty mieszkaniowej jest korzystanie z części wspólnych nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści (pożytków). W praktyce sprowadza się to do dodatkowych dochodów uzyskiwanych przez wspólnoty z wynajmu części wspólnych budynku (działalność gospodarcza, reklamy, współpraca z operatorami sieci komórkowych), które zwykle przeznaczane są na pokrycie kosztów utrzymania budynku. Członek wspólnoty ma także prawo do uczestnictwa w jej pracach oraz przeglądania dokumentów.

Wspólnota, działając przez swój zarząd zobowiązana jest do zawarcia umów niezbędnych do prawidłowej eksploatacji nieruchomości (wywóz śmieci, odśnieżanie itp.) a także do szeregu czynności wynikających z odrębnych przepisów, takich jak:
- przeglądy budynku i jego instalacji,
- uzyskanie numeru REGON i NIP i związana z tym sprawozdawczość oraz prowadzenie księgowości i rozliczenia dochodów w ramach podatku dochodowego od osób prawnych (CIT).

Obowiązkiem członka wspólnoty mieszkaniowej jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wpłaty w formie zaliczek na fundusz remontowy oraz na bieżącą eksploatację, ustalane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości, członkowie wspólnoty są zobowiązani wpłacać na jej rachunek bankowy. Jest to podstawowy obowiązek, od wykonywania którego zależy dochód wspólnoty, z którego pokrywa bieżące wydatki.

Wspólnota mieszkaniowa zarządza częściami wspólnymi nieruchomości należącej do jej członków i w tym zakresie staje się gospodarzem budynku. Sprawność jej działania, a tym samym utrzymanie nieruchomości w należytym stanie oraz rozsądne gospodarowanie posiadanymi środkami zależą wyłącznie od jej członków. Dlatego tez istotne jest to, aby wszyscy członkowie byli świadomi zarówno praw i obowiązków, jak i celów, które ona realizuje.

red. Wojciech Falski
Data publikacji: 22.07.2013

Zobacz wcześniejsze aktualności

Z czego wykonać blat kuchenny?

Z czego wykonać blat kuchenny?

Blat kuchenny powinien cechować się trwałością, funkcjonalnością, ale również estetycznym wyglądem. Dostępnych jest wiel...

Warto przeczytać

Zobacz również