Kupno nowego mieszkania to jeden z najważniejszych momentów w naszym życiu. Gdy wybieramy mieszkanie od developera, często ta chwila jest jeszcze bardziej podniosła. Nasze „cztery ściany” od początku możemy zaaranżować dokładnie tak, jak pragniemy. Entuzjazm nie może jednak wpływać na ocenę rzeczywistości. Na co uważać przy zakupie mieszkania?

Nowe mieszkania w średnich i dużych miastach – na co uważać?

Wybór lokalizacji naszych wymarzonych „czterech ścian” często jest ważniejszy od pozostałych czynników. Trudno się temu dziwić – to od usytuowania mieszkania zależy, ile czasu spędzimy w samochodzie, jak blisko dzieci będą miały do szkoły, ile będzie się szło do sklepu. Ten dylemat powstaje coraz częściej w przypadku małych i średnich, dynamicznie rozwijających się miast. 

Przykładem niech będą mieszkania developerskie w Olsztynie w dzielnicy Nagórki. Charakteryzują się one zupełnie innym komfortem życia niż te położone w pobliżu Jarota czy na Zatorze. Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem także z innego punktu widzenia. Nowe mieszkanie to świetna inwestycja, ale tylko wtedy, gdy wybierzemy dobre miejsce, które się rozwija. Ze względu na to, że – słusznie – mamy coraz wyższe wymagania, w pobliżu kupowanego mieszkania powinny znajdować się parki, skwery, a także węzły komunikacyjne, placówki edukacyjne, żłobki, sklepy i punkty usługowe. 

Doświadczenie developera i podejście biura sprzedaży 

Już po doborze lokalizacji można często poznać, na ile dany developer liczy się z potrzebami mieszkańców. Najważniejsze jest jednak jego doświadczenie w branży. Przed podjęciem decyzji zakupowej koniecznie sprawdźmy dotychczasowe realizacje firmy developerskiej. Zamiast bazować wyłącznie na zdjęciach w internecie, jeśli istnieje taka możliwość, warto wybrać się na miejsce i zobaczyć stan wybudowanego wcześniej osiedla. Przy okazji można podpytać mieszkańców o ich doświadczenia przy zakupie skądinąd tak ważnej inwestycji, jak mieszkanie developerskie. 

Wiele o trafności decyzji zakupowej może powiedzieć podejście biura sprzedaży developera do potencjalnych nabywców. Nowe mieszkanie nigdy nie powinno mieć żadnych tematów tabu. Udając się do biura, warto wypytać pracowników o wszystkie szczegóły. Równie istotne jest zapoznanie się z planem architektonicznym, który musi zostać bez problemu udostępniony, jeśli developer jest już na etapie sprzedaży / rezerwacji! 

Pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić umowę zakupu nowego mieszkania!

Powyższa wizyta w biurze powinna być też uzupełniona o sprawdzenie firmy pod kątem oferowanej umowy. Bardzo często pułapką na rynku nieruchomości okazują się umowy z jednostronnymi karami. Tymczasem za ewentualne dłuższe poślizgi powinien odpowiadać także developer. 

Osobną kwestią, na którą trzeba się uczulić, jest klauzula – zapisywana drobnym druczkiem, jeśli występuje – dotycząca pozwolenia nabywcy na wykorzystanie przy budowie lub wykończeniu wewnętrznym zamiennych materiałów budowlanych. Taka praktyka zasługuje na jednoznaczną krytykę i powinna być nie żółtą, lecz czerwoną lampką alarmową, pojawiającą się w głowie potencjalnych kupujących. Co więcej, konstrukcja tej klauzuli często oznacza, że prawo odstąpienia od umowy zostaje wyeliminowane. W tym przypadku warto powołać się na art. 385, pkt. 19, Kodeksu cywilnego, który stwierdza za niedozwolone postanowienia umowne przewidujące uprawnienia do zmiany bez ważnych przyczyn wyłącznie dla kontrahenta konsumenta. Oczywiście wszystkie powyższe praktyki nie są stosowane przez renomowane firmy developerskie z dużym doświadczeniem – w przeciwnym razie nie byłyby one w stanie pochwalić się takim portfolio.

Koszty transakcyjne przy zakupie mieszkania do developera

Zgodnie z tzw. ustawą developerską szereg kosztów ponosi konsument w przypadku zdecydowania się na mieszkanie nieukończone. Oprócz ceny za samo nowe mieszkanie należy pamiętać o kosztach transakcyjnych. Do głównych kosztów zaliczają się: 

• opłata dla notariusza (spisanie umowy developerskiej; opłata notarialna za wypisy, ew. dodatkowe kopie,


• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, 


• opłata za taksę umowy, 


• wpis hipoteczny (jeśli jest),


• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub VAT.

Oczywiście połowę pierwszych przedstawionych powyżej kosztów – tych, które związane są z przygotowaniem prawnym umowy – ponosi sprzedający. Niemniej jednak należy je uwzględnić przy robieniu kalkulacji. Na szczęście w przypadku nowych nieruchomości odchodzi szereg ryzyk finansowych charakterystycznych dla rynku wtórnego: niewidocznej usterki, problemów ze stanem mieszkania, hipotekami i byłymi mieszkańcami.